目前，房贷的还款方式主要有等额本息和等额本金两种，而还款方式不同，还清房贷最划算的周期也不同。

　　等额本息

　　如果采用等额本息的还款方式，那么在还款期内，购房者每月偿还相同数额的贷款(包括本金和利息)。例如100万元的房贷，假设贷款利率为4.95%，贷款年限为30年，那么用安居客的房贷计算器很快可以得出，其每月的月供固定为5338元。虽然这种还款方式每月的月供固定不变，但是其每月还款额中的本金比重会逐月递增，而利息比重则逐月递减。根据等额本息的计算方法，有70%的利息集中在还款周期的前1/2时间里，而仅有30%的利息是在还款周期的后1/2时间里。所以采用等额本息还款方式的购房者，如果想要提前还房贷的话，那么就应该在还款期的前1/2时间里去还。例如房贷还款年限是30年，那么最好在前15年进行提前还贷，这样就比较划算。而一旦超过了这个时间点才进行提前还贷的话，那么就节省不了多少利息了，此时提前还房贷的意义不大。

　　等额本金

　　如果采用等额本金的还款方式，那么在还款期内，是先将贷款总数进行等分，然后购房者每月偿还相同数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样其月供金额是逐月减少的。例如100万元的房贷，假设贷款利率为4.95%，贷款年限为30年，那么用安居客的房贷计算器很快可以得出，其首月月供是6902元，此后则每月减少11元。这种还款方式每月还款额中的本金是固定不变的，而利息则逐月减少，因为房贷剩余本金是逐月减少的，所以其产生的利息也就跟着逐月减少。根据等额本金的计算方法，在还款期的前1/3时间里，利息占了绝大部分;而在还款期的后2/3时间里，利息所占的比例则很小。所以采用等额本金还款方式的购房者，如果想要提前还房贷的话，那么就应该在还款期的前1/3时间里去还。例如房贷还款年限是30年，想要提前还贷就最好在前10年里去还，这样最划算。而一旦超过这个时间点，那提前还房贷也就节省不了多少利息了。

　　总结来看，在等额本息还款期的前1/2时间里，或等额本金还款期的前1/3时间里还清房贷最划算。不过，想要提前还房贷的购房者还需注意，现在不少银行在提前还房贷时对还款时间和违约金都有要求，所以购房者记得先和银行协商沟通，以免吃亏。

　　房贷提前还款到底好不好

　　优点：

　　1、减轻每月还款压力：用户提前归还房贷，可以选择保持贷款期限不变减少每月月供金额，这样每月的还款压力就减小了。

　　2、减少房贷总利息：房贷提前还款通常是提前归还部分贷款本金，贷款本金减少后，剩余贷款本金会重新计算贷款利息，这样就起到了节省贷款利息的效果。

　　3、尽快获得房子所有权：房贷提前还款有利于用户尽快还清欠款，而尽快还清欠款用户就可以尽快办理解除抵押手续。办理了解除抵押手续，用户才可以尽快获得房子的所有权。

　　缺点：

　　1、需要支付违约金：房贷提前还款可能会需要支付违约金，违约金属于额外支出，这部分损失需要用户自己承担。

　　2、造成利率损失：用户的房贷利率执行LPR浮动利率，房贷利率在低点，在自身风险承受能力和偏好范围内，用户的理财收利益率达到或超过房贷利率水平，那么选择提前还款就是不划算的。

　　3、失去投资机会：用户将流动资金用于提前归还房贷，那么失去的这部分流动资金就不可以再用于投资理财，这样无法增加额外收益。

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