“如果下个月这房子再卖不出去，我很可能会售改租，收租金可能比存银行理财合适。”北京市朝阳区市民张女士有一套大三居正在出售，在看到央行近期发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》后，她产生了这种想法。报告中一篇专栏文章提出：长期看租金仍有望稳步上涨；租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。

　　是当房东收租金，还是把钱拿去银行理财？手里有房或有闲钱的人可能都要认真思考这个问题。

　　一线城市租售比接近2%

　　央行文章提出，租金是影响住房价值的核心变量。资产有价值，是因为会带来未来现金流收益。理论上，住房的价值主要受未来房租折现的影响，房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响。

　　央行还提到，近年来房价预期发生重大变化，市场利率水平和贴现利率也趋于下行。“租售比”，即房租与售价之间的比值，是衡量住房价值的简化指标，近年来总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%水平，二、三线城市升至3%左右。

　　北京青年报记者从市场观察人士处了解到，央行文章中提到的这两个数据基本符合市场实际。但是房屋的地段、装修品质、市场需求等各种因素都会影响租金水平，不同房屋的租售比差异也比较大。

　　银行定存利率很少超过2.5%

　　在租售比提高的同时，国内银行的存款利率却肉眼可见地持续下行。自2022年4月存款利率市场化调整机制建立以来，以大行为首进行的存款挂牌利率下调已进行了五轮。经过7月份的最新一轮存款利率下调后，国有大行和股份制银行的整存整取存款挂牌利率最高也不超过1.85%，银行实际执行利率也基本在2.5%以下。

　　跟存款利率一样，银行理财的收益率近年来也不断走低。普益标准发布的银行理财市场周报（2024年08月05日-2024年08月11日）显示，该周理财公司到期开放式固收类理财产品的平均兑付收益率（年化）为2.96%，环比下跌0.14个百分点。

　　业内人士普遍认为，存款利率仍有进一步下调的空间。东方金诚首席宏观分析师王青表示，预计四季度政策利率（7天期逆回购利率）仍存在下调空间，届时将带动两个期限品种LPR报价跟进调整。

　　长期看租金有望稳步上涨

　　作为租售比的分子，在房价一定的情况下，租金越高，租售比就越高。北青报记者注意到，央行在文章中明确表示，目前市场机构测算出的一线城市和二、三线城市的租售比指标是静态的，都假定了未来租金不变。实际上，对于长期持有的住房资产，租金的增长率也很重要，会增厚租赁住房的收益回报。从长期来看，租金仍有望稳步上涨。

　　文章称，“若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。”

　　央行表示，在房地产市场供求关系深刻转变的新形势下，我国存量住房规模已然很大，住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向。从需求端看，近年来不仅是低收入群体，新市民或是刚毕业参加工作的青年人对“好房子”的租赁需求也在上升；从供给端看，越来越多的住房租赁企业进入市场，规模化、集约化经营，将有助于提供更优质、稳定的租赁住房服务。

　　分析

　　消费者应淡化房子投资属性

　　中原地产首席分析师张大伟认为，目前阶段，还应该是现金为王，因为房地产市场还没有完全企稳，还在调整过程中。大家可以多关注市场售价和租金的变化。租售比不仅与租金有关，也与房价有关。房租主要对应当下市场收入水平，特别是年轻人的收入；房价则代表了投资预期。总体看，租金和房价的变化都与市场上人口和收入水平的变化有关。一般租金上涨的时候，房价也会涨；房价跌的时候，租金也会跌，但是二者变动的幅度可能不一样，也会有地区差异。所以一个城市、一个小区的租售比到底会如何变动，还要具体情况具体分析。

　　张大伟认为，随着市场调整，如果租售比超过三年期定存利率，卖房的人就会减少，愿意买房收租的人也会多起来。他同时建议，大家以后应该将房子更多看成消费品，而淡化其投资属性。

　　也有金融领域人士提醒，央行的文章主要面向住房租赁企业，在计算租售比时，个人买房出租与企业不同，还有很多细节因素需要考量，比如空置期带来的租金损失、与租客的沟通成本、出租后各种维修善后事宜等。从实操角度讲，收租金与存款、理财等金融投资有很大不同，投资者需要考虑周全，不能只看数字作决定。本组文/本报记者 程婕

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