作者：樊志菁

　　当美国正在努力解决银行业危机时，一个潜在的风险点正在浮出水面。

　　金融危机以来，在低利率和宽松信贷的支持下，美国商业房地产经历了蓬勃发展，如今不少机构发现，危险迹象开始涌现。中小银行信贷紧缩的风险正在让商业地产变得摇摇欲坠，资产价格波动压力正在聚集。

　　政策环境逆转需求降温

　　在截至2月末的最新经济状况褐皮书中，美联储对于商业地产的表述是“持续疲软”。

　　受新冠疫情对美国企业工作模式及消费者购物习惯的影响，近两年美国商业地产估值持续承压。美联储通过提高利率来对抗通胀的努力也伤害了这个极度依赖信贷支持的行业。

　　近期由硅谷银行破产导致的金融系统压力令形势有所恶化。资产管理机构BK Asset Management宏观策略师施罗斯伯格(Boris Schlossberg)在接受第一财经采访时表示，房地产业是最容易受到利率冲击的经济部门之一，“流动性压力预计将使得中小银行开始减少贷款，而向商业房地产开发商和经理提供的贷款主要来自他们。”

　　本月初，黑石集团旗下价值5.6亿美元的商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)发生违约，已经让外界开始关注到房地产业在全球加息周期中正变得摇摇欲坠。

　　First American financial高级商业房地产经济学家斯奈德(Xander Snyder)认为，由于对商业房地产有很大的敞口，这影响了银行业的稳定，进而将对经济产生更大的冲击。统计显示，今年以来所有商业房地产的信贷都变得越来越稀缺，目前银行业的困境只会加剧这一趋势。

　　施罗斯伯格告诉第一财经，目前的不确定性在于政府将在多大程度上保护储户和银行系统。第一公民银行接手硅谷银行的交易受到了欢迎，但考虑到美联储依然处于加息周期中，如何解决流动性风险的问题依然存在。“在监管措施和政策支持能有效重振外界对银行业资产负债表信心之前，市场可能依然脆弱。”他说道。

　　机构寻找危机蛛丝马迹

　　外界的担忧也反映在了股价上，房地产板块是今年美股表现最差的行业之一。资金正在加码做空，根据标普全球的数据，房地产是现在全球做空最多的行业，也是美股做空第三多的行业。

　　高盛经济学家拉姆斯登(Richard Ramsden)在报告中写道：“在一个更加关注流动性的世界里，你会看到银行更快地收回商业房地产承诺。我确实认为，这将是未来几个月和几个季度值得关注的重要问题。”

　　报告称，区域性银行约占美国银行业贷款的65%，而根据联邦存款保险公司(FIDC)的数据，中小型银行占商业房地产贷款总额的约80%。高盛表示，近期写字楼地产的CMBS拖欠率已开始上升，预计未来还将显著上升。因为拖欠率上升与当前的加息周期息息相关。

　　事实上，商业地产交易低迷已经反映在了买卖双方的报价差异上，这显示了资产估值的巨大分歧，而近阶段美国经济的不确定性将加剧这一趋势。对于金融机构而言，如果无法确认资产的价值，那么就很难批准发放贷款。

　　瑞信认为，由于加息不断推高商业地产利率报价，这意味着其贷款的新估值可能会更低，而这些贷款背后的商业地产抵押品或已贬值，“由于贷款余额超过了地产的价值，有些写字楼房东交出了钥匙。CMBS拖欠率在2023年2月环比跃升18个基点，其中办公室类别的拖欠率在过去一年增幅最大。”

　　DataTrek在报告中也表示，对商业房地产贷款的前景需要保持警惕。“随着办公楼宇整体入住率保持在50%以下，美国主要城市中心的商业活动尚未恢复到疫情前的水平，小型银行发放的商业房地产贷款越来越受到关注。考虑到接下来美联储利率的不确定性依然存在，银行业问题没有简单、快速的解决方案。”报告写道。

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